Valutor och fastigheter

Att förhandla fram ett avtal som du blir nöjd med är den tuffaste delen i samband med investeringar. Det är sällsynt med investerare som efteråt säger att de fick allt de ville, och till det pris de ville. Som med allskicklighet kan man lära sig förhandla.

Kunskap och information är din bästa vän och de grundläggande verktygen för framgångsrik förhandling. Du behöver känna marknaden och lagen lika mycket som du bör kännaren säljarens status.

Den sista punkten handlar om att veta om det är nära eller långt till avslut. Finns det några nya händelser som motiverar säljaren att sälja snabbt och ge dig ett fynd? Hur angelägen är han att avsluta? Det innebär att ta reda på hur länge fastigheten funnits på marknaden, hur många konkurrerande erbjudanden som finns och till vilket pris. Hur mycket utestående skuld bär han och är han aktuell för skuldbetalningar? At veta hur mycket pengar konkurrenter ger på hand kan vara bra information.

Naturligtvis kommer de flesta säljare inte svara på frågorna frivilligt och utan vidare. En teknik är att dra det ur dem sakta genom att sippra personlig information om din egen status.

Bortsett från att känna till säljarens situation och husets verkliga tillstånd som du tar reda på genom professionell besiktning, måste du känna till den omgivande marknaden. För hur mycket säljer jämförbara fastigheter? Du kan göra jämförelser genom data som finns tillgängliga på nätet eller genom mäklare.

Prata med grannarna i bostäder som nyligen sålts. Ta reda på om reparatörer virvlade in och ut före försäljning. Det hjälper dig att vässa jämförelsen. När du ser dig runt, notera övriga bostäders skick i området. Försök bedöma trenden. Ett kvarter kan försämras eller förbättras. Sådant påverkar framtida fastighetspriser.

När du känner till säljaren och marknaden bör du ha alla andra verktyg på plats innan du börjar förhandla. Ha finansieringen försäkrad och på plats – inte bara muntligt löfte utan reellt lånelöfte. Pengar är mer övertygande än löften.

När du gör ett erbjudande är det bra att starta på en siffra som inte är rund figur. 2 553 300 är bättre. I stora transaktioner finns tendens att tänka i procenttal. Den procentuella skillnaden mellan 2 253 300 och 2 253 000 är liten – men 300 kr är fortfarande 300 kr. Det gör också att säljaren tillfälligt slappnar av. Du ger honom något bra.

Gör ett rättvist erbjudande som överensstämmer med utbudet på marknaden. Alltför låga erbjudanden gör säljaren omotiverad. För högt ger dig ingen chans att pruta. Kontrollera att du har massor av spelkort vid förhandlingsstarten. Allt är förhandlingsbart. Priset är bara ett.

Förhandla procent för avslutningskostnader samt för övriga poster – försäkringar, avgifter till fastighetsmäklare, skattekostnader, utgifter för reparation, och så vidare. Men var realistisk. Ingen får exakt som de vill ha det.

Kontrollera att du har god rådgivning rättsligt och redovisningsmässigt, om du inte har dessa kunskaper själv. Granska alla skriftliga erbjudanden med dem. Var beredd att lämna varje avtal som inte uppfyller dina ramar och mål. Ta dig tid att hitta rätt objekt och förhandla om de priser och villkor du vill.

Jag vill betona att detta är bara mina egna reflexioner och den som tar intryck av det jag skriver och handlar efter det gör så på egen risk. Informationen här är inte avsedd att vara rekommendationer för konkreta affärer, utan är bara teoretiska resonemang.