Valutor och fastigheter

Det är ett trist faktum men även om långivare kan vara vänliga, är de inte din vän. De behöver inte vara dåliga människor, det betyder bara att de – som du – ägnar sig åt affärer, inte sociala relationer. Även om de ofta kommer fatta beslut till din fördel i gränsfall, såvida ni har långsiktigt fungerande relation, är det inte välgörenhet utan intelligent affärsomdöme. De har goda skäl att tro att du kommer att kunna betala tillbaka lånet med vinst för dem.

Det sista är en nyckelmening för att förstå långivare och undvika frustration. De behöver garantier för att lånet kommer återbetalas, och de behöver rimlig förväntan att de kommer göra vinst. En långivare kommer försöka uppfylla dessa två kriterier på samma sätt alla skulle – genom att studera bakgrund och aktuella fakta.

Bakgrund betyder: kredithistoria, inklusive antal och storlek på de lån som tagits, återbetalningshistoria och så vidare. Betyg och andra data finns i överflöd och kommer att granskas.

Den innehåller också intäktshistorien – hur mycket pengar har du gjort på andra investeringar under hur lång tid? De kommer granska resultaträkningen och minst tre års skattedeklarationer. De kommer hämta in fullständig redovisning av utestående skulder och eventuella rättsliga beslut du vunnit eller som pågår.

Detta kan sammanfattas i ett ord – erfarenhet. Har du visat tidigare att du kan och kommer återbetala ett lån, vilket kräver inte bara god karaktär men gott affärsomdöme? Fastigheter är en tuff marknad med en hel del konkurrens eftersom det finns stor potential att tjäna pengar. Långivaren vill veta att du kan tjäna något för deras intäkts skull.

Aktuella fakta komma undersökas med samma omsorg. Långivaren kommer att undersöka det beräknade värdet på den fastighet de funderar på att låna pengar till. Banker bygger som regel inte lån på säkerheter: de gillar kassaflöde och positiva resultat. De kommer vanligen finansiera högst 75% av det beräknade värdet på egendomen.

De flesta långivare kommer att sätta en gräns på exempelvis 50% för obebyggd mark. Om fastigheten innehåller kommersiella strukturer kommer de vilja veta vilka intäkter som förväntas från företagen – oavsett om det är i form av hyra från flerbostadshus/lägenhetskomplex eller leasingintäkter från småföretagare.

Vinst är givetvis inkomst som behålls efter kostnadsbetalning, så de behöver veta hur mycket det kostar att hålla marken och kommersiella strukturer. Försäkring, reparationer, skatt och en mängd andra kostnader följer med varje egendomsordning. Långivaren vill veta att du kan betala samt även deras räntekostnader.

De flesta långivare kommer att sträva efter kortare återbetalningsperioder, 20 år för många investeringslån, och ofta är en större delbetalning efter fem eller tio år är nödvändig. Längre perioder är fördel för dig eftersom du slipper att betala för nya utvärderingar, uppdykande avgifter och övriga finansieringskostnader.

Om din långivare önskar en kortare period, bör du försöka ordna en ny prissättning vid utgången av fem år, snarare än en massa kontanter. Något i stil med ”rådande ränta plus en premie på 1%” är ofta godtagbart alternativ.

Långivaren behöver inte vara din vän, men behöver inte heller vara fiende – de kan vara ett slags partner. Allt är förhandlingsbart.

Jag vill betona att detta är bara mina egna reflexioner och den som tar intryck av det jag skriver och handlar efter det gör så på egen risk. Informationen här är inte avsedd att vara rekommendationer för konkreta affärer, utan är bara teoretiska resonemang.