Valutor och fastigheter

För novisen verkar köp av en utmätt fastighet oerhört attraktivt. Vem vill inte göra en snabb vinst på 50% eller mer? Men utmätning kan vara både bra och dåligt och det beror på en rad komplexa faktorer.

Utmätning är ett rättsligt förfarande där en inteckningsinnehavarereklamerar en fastighet på grund ett misskött lån. Vissa delstater i USA tillåter ”strikt” utmätning – låntagaren får en viss tid för att betala den nuvarande skulden, varefter ägandet återgår till långivaren.

Självklart vill du inte hamna mitt i någons rättsliga process. Varje tanke på löfte till den nuvarande ägaren om att ”rädda” honom i utbyte för en del eller hela ägandet, är självmord. Leta efter drömaffären på annat håll.

Håll även i minnet att vid vissa utmätningar har låntagaren rätt till inlösen. Det ger dem en viss tid på sig att hämta sig och göra retroaktiva utbetalningar, stötta krediter osv. – och återvinna rätt till och innehav av egendom.

När utmätningsprocessen är klar, eller åtminstone oundviklig, kan du starta din plan för att förvärva fastigheten. Sök efter annonser med meddelande om utmätning.

Auktioner på utmätt egendom är vanliga men knepiga. Bjud aldrig i blindo. Det finns ingen ersättning för förstahandskunskap om fysiska tillstånd och rättsligt läge för en fastighet.

Tänk på att utmätningar säljs i befintligt skick. Till skillnad från andra fastighetsförsäljningar lämnas inga garantier och ingen försäkring beviljas.

Du måste låta utföra en professionell besiktning även om du är kunnig investerare. Vissa investerare är professionella inspektörer själva – tillsammans med andra egenskaper. Egendomen behöver inte vara felfri, men du bör veta att taket inte behöver bytas ut, att VVS är bra, om allvarliga mursprickor, risk för översvämningar etc. Om något av detta ger felsignal kan köpet ändå vara OK såvitt du letar efter ett ”renoveringsobjekt” och har tid och pengar. Sänk ditt erbjudande i enlighet därmed.

Så småningom kommer du att höra om någon har signalerat ”kort försäljning”. Det inträffar när en långivare är beredd att acceptera mindre pengar för en fastighet än vad som är utestående på lånet.

Det finns en annan typ av utmätningsmöjlighet på fastigheter ägda av långivaren. Vissa auktioneras ut men köps inte. Det är möjligt att få mycket bra erbjudanden, men var försiktig.

Gör din undersökning. Beställ grundlig inspektion och gör adekvat grundforskning. Större brister eller hinder i form av skatt eller annan avgift kan vara betydande faktor för dina planer.

Kom ihåg: allt är inte guld som glimmar. Det gäller även utmätta fastigheter.

Jag vill betona att detta är bara mina egna reflexioner och den som tar intryck av det jag skriver och handlar efter det gör så på egen risk. Informationen här är inte avsedd att vara rekommendationer för konkreta affärer, utan är bara teoretiska resonemang.