Valutor och fastigheter

Bedömningar och inspektioner, marknadsföring, hyresgäster… Allt det kan tillsammans ge spränghuvudvärk. Men fastighetsinvestering är fortfarande spännande och lukrativt. Fundera på att investera i fastighetsbaserade finansinstrument .

REITs

En av de äldsta moderna formerna är en REIT – Real Estate Investment eller fastighetsinvestering. Det liknar aktiehandel men investerar direkt.

REITs är fonder som investerar i fastigheter, faktisk egendom samt inteckningar. De handlas precis som andra värdepapper på större börser och sköts professionellt, får särskild skattebehandling och har ofta högre avkastning och större likviditet än rena fastighetsinvesteringar.

Det finns REITS som stamaktier som investerar i, och äger, fastigheter. Intäkterna kommer främst från hyror. Intecknings-REITs rör investeringar och ägande av inteckningar snarare än egendom med intäkter och kommer främst från låneräntor. Hybrid-REITs gör båda.

Kom dock ihåg att REITs är slutna. D.v.s. fonder som har begränsat antal aktier till försäljning som efter att de en gång sålts inte kan lösas genom fonden. De måste köpas och säljas till andra investerare som man gör med aktier: genom en mäklare.

REITs är skyldiga att betala ut minst 90% av den beskattningsbara inkomsten som utdelning till aktieägarna, så de kan ge relativt hög avkastning. När det gäller totalavkastning – utdelning plus prisuppskattning – liknar de Small Cap-aktier: i genomsnitt två tredjedelar av avkastningen kommer från utdelning. De är därför känsliga för ränteförändringar. Eftersom räntorna ökar tenderar REIT:s priser att sjunka.

MBS

MBS (Mortgage-Backed Securities) är en slags obligation där papperet backas upp av en pool med hypotekslån. I USA ger långivare ca $ 2.8 biljoner sådana lån årligen med ca 80% med säkerhet genom inteckningar.

Investerare i inteckningspapper får en rabattkupong på räntan, som vid andra obligationstyper. Men i motsats till andra obligationer sker återbetalning stegvis under hela säkerhetens löptid, då underliggande bolån amorteras snarare än betalas ut vid en stor utbetalning vid löptidens slut.

En av fördelarna och som ger säkerhet och viss stabilitet, är den statistiska effekten av samlade (pool) lån. Inget litet eller flera smålån som förskottsutbetalas eller försummas utplånar investerarens investering.

Men förskottsutbetalning av lån sker med viss procentsats och medför vissa risker. Investeraren är inte medveten om eller intresserad av, vilka lån som förskottsbetalas. Men faktum är att det sker med somliga, vilket gör dem känsliga för ränteförändringar som ofta påverkar förskottsbetald ränta. Om låntagarens lån är på 8% och priserna sjunker till 5% kommer ett visst antal refinansieras, vilket gör att de betalas sig snabbt.

Om räntan förmodas sjunka är det bäst att undvika förskottsbetald MBS. Ett stängt MBS är i sådant fall ett bättre alternativ.

Det finns specialiserade instrument som CMOS – sidointeckning – och REMICs – Real Estate Mortgage Investment Conduits med liknande problem och risker. Även ETFs – fast inkomstnoterade börsfonder stöds ibland av underliggande inteckningsbackad säkerhet och handlas på de stora börserna. De följer resultatet på särskilda obligationsindex, som följer den underliggande obligationsmarknaden, såsom MBS.

Individinriktad IRAS

Du kan även starta en enskild IRA (Individual Retirement Account) som gör att du kan lägga till tillgångar i form av ren mark, ett enfamiljshus, lägenheter och andra kommersiella byggnader, snarare än rena kontanttillgångar. Du kan därmed dra nytta av dina kunskaper om fastigheter, men samtidigt undvika några av de negativa sidorna i faktisk fastighetsförvaltning.

Oavsett vilket instrument du väljer, och det finns många andra, bör du göra din hemläxa och söka råd från finansproffs innan du investerar stora belopp. Hajar känner alltid av blod i vattnet.

Jag vill betona att detta är bara mina egna reflexioner och den som tar intryck av det jag skriver och handlar efter det gör så på egen risk. Informationen här är inte avsedd att vara rekommendationer för konkreta affärer, utan är bara teoretiska resonemang.