Fastighetsförsäkringar
Först lite statistik. Under sommaren 2005 ökade medianprisvärdet på hem nästan 15 procent jämfört med året innan. På vissa marknader mycket mer.
Långivare sänkte krävda kreditbetyg, avstod vissa krav på dokumentation och höjde skuldersättningen till 45 procent av inkomsten. Rapporter uppskattar att rena räntelån nu utgör 30 procent av alla nya bolån. Nästan 35 procent av bolån är nu Arms (Adjustable Rate Mortgages). Sedan juni 2004 har den amerikanska centralbanken höjt räntan 11 gånger.
Vad alla dessa siffror visar är att fastighetsinvesteringar har sett fenomenal tillväxt under senare år. Men med snabb ökning av priserna kommer alltid ökad risk. Ju högre värdet på tillgången, desto större blir risken för förlust. För varje form av risk finns det nu som tur är medföljande försäkringstyp.
De vanligaste formerna som gynnar investerare/ägare är ansvarsförsäkring och ”title insurance” (en försäkring som garanterar att fastigheten är fri från fordringar).
”Title insurance” är avsedd att täcka eventuella luckor som kan ha inträffat under ”title search” dvs. sökarbetet, före avslut. Företag (”title companies”) söker i databaser med offentliga register och andra källor för att säkerställa att en fastighet är juridiskt fri från hinder. D.v.s. att äganderätten juridiskt kan överföras till den nya ägaren.
Men som vid alla forskningsarbeten är tid och resurser begränsade och misstag görs. Offentliga register och databaser är ofullkomliga och företagens sökarbete kan missa att upptäcka en tidigare skattekvarstad eller att en angränsande landremsa faktiskt är del av den angränsande fastigheten.
Försäkringen täcker eventuell ekonomisk förlust som resultat av dessa fel upp till en viss gräns.
Ansvarsförsäkring är avsedd att täcka skador på annan part som följd av användning av fastigheten. När en säljare eller besökare kliver runt i fastigheten och ramlar från balkongen på grund av en lös planka, eller skadas genom tusen andra möjliga orsaker, betalar ansvarsförsäkringen läkarräkningar, kemtvätt, etc. Givetvis som sagt endast upp till ett visst ”normal”-belopp, dvs. avtalets angivna gränsvärde. Vad är ”normal”? Det är precis vad stämningar handlar om.
Mer omfattande och dyrare typer av försäkringar finns för ett stort antal risker. Riskförsäkring täcker jordbävning, stormar och orkaner, översvämningar, bränder (naturliga), och dussintals andra katastrofer bortom mänsklig kontroll. Skador från vind eller kyla kan också omfattas.
Vid sidan av ”naturkatastrof”-försäkring finns policys för mänskliga missöden: kemiskt spill, mänskligt orsakade brand, elektriska fel och så vidare, i oändlighet. Försäkringar kan täcka skador eller förlust genom skadegörelse eller stöld, felaktiga VVS eller ledningar, och även stora apparatfel.
För fastighetsägare finns strategier för att täcka hyresavbrott vid utebliven betalning, skada som gör egendomen obeboelig, eller övergiven boning.
Naturligtvis har alla dessa försäkringar ett pris som varierar beroende på belopp som täcks och önskemål. De åtföljs nästan alltid av begränsningar som stoppar utbetalning – det gäller områdesbegränsningar, miljöförhållanden, vårdslöshet och många andra omständigheter. Som med alla investeringar ska man orientera sig – du inte är skyldig att använda något särskilt företag agenten eller företaget (”the title company”) rekommenderar.
Du måste dock skaffa en slags försäkring där du själv inte gynnas: om du skaffar lån för att finansiera fastighetsköpet kommer kreditgivaren att kräva inteckningsförsäkring. Sådan betalas till långivaren, inte dig, i händelse av försummelse eller katastrof.
Jag vill betona att detta är bara mina egna reflexioner och den som tar intryck av det jag skriver och handlar efter det gör så på egen risk. Informationen här är inte avsedd att vara rekommendationer för konkreta affärer, utan är bara teoretiska resonemang.