Valutor och fastigheter

Enligt en nyligen genomförd undersökning i The Economist uppgick fastighetsinvestering i bostadsfastighet i utvecklade länder till $ 48 biljoner medan kommersiella fastighetsinvesteringar (CREI) ”bara” var $ 14 biljoner. Trots att summan är mindre, är CREI mycket mer komplext.

Fastigheter och egendomar är till skillnad från aktier eller andra investeringar alltid belägna någonstans specifikt. Investeraren kan finnas långt borta, men fastigheten har en plats som utgör en del av en lokal marknad.

Det påverkar hur egendomen värderas, köps, säljs och används. Till skillnad från bostadsfastigheter – trots att en av fyra bostäder köps av investerare – är kommersiella fastigheter vanligtvis avsedda att användas i affärssyfte.

Det kan vara ett flerbostadshus som används som bostäder av andra, men för investeraren är det ett kommersiellt projekt. Ofta består den kommersiella fastigheten av flera hyresgäster i kommersiella fastigheter på mark avsedd för detta ändamål. Det medför olika överväganden runt värdering, finansiering, leasing, underhåll och en mängd andra villkor.

Kommersiella investerare satsar oftast, en större summa – som kräver betydande kredit – och ådrar sig större risk – för att uppskatta kapitaliseringsränta och annat.

Kapitaliseringsräntan räknas genom att dividera en fastighets årliga driftsöverskott genom dess inköpspris. Historiskt har goda investeringar haft 10% kapitaliseringsränta men de senaste åren har sett en minskning till 8% vilket motsvarar större risk och lägre förväntad avkastning. GRM fås genom att dividera inköpspriset av fastighetens månatliga bruttoresultat. Dessa, tillsammans med överväganden runt intäkt mot beräknade värdet och liknande, och totala intäkter och ersättningskostnader bildar bas för att uppskatta värdet på ett avtal.

Kommersiella fastigheter löper större risk för oförutsedda förändringar i det allmänna konjunkturläget. En byggnad som haft 100 % beläggning kan snabbt bli halvfull på grund av faktorer långt bortom den lokala marknaden. Händelser i Asien eller någon annanstans i hela världen kan vända affärsvillkor del upp och ner över en natt, vare sig hyresgästerna finns i Kalifornien eller Barcelona.

Kommersiell fastighetsinvestering kräver ökad kunskap om lagstiftning, underhåll och finansiering. Områdesindelning, leasingförordningar och andra rättsliga frågor är mer komplexa än för bostadsfastigheter. Om fastigheterna hyrs, inte bara blir köpt och såld – som ofta är fallet med CREI – måste ägarna vanligtvis överväga stora elektriska, luftkonditionerings- och säkerhetssystem, tillsammans med brandskydd, telefon och Internet. Även rörsystemet är mer komplicerat i kommersiella strukturer. Hypotekslån är mer komplicerade och försäkring är dyrare.

Undantaget är triple-net lease. I detta arrangemang är hyresgästen ansvarig för alla kostnader och villkor för underhåll och reparation samt försäkring.

Men för inte att bli dyster: finns stor potential att få genom CREI. Riskerna är större, men ofta är avkastningen också det – speciellt under goda ekonomiska tider. Och tillfredsställelsen av att vara del i att upprätthålla och hjälpa andra entreprenörers drömmar växa är en stor bonus för kommersiella fastighetsinvesterare.

Trots allt betyder ”komplicerat” ibland ”mer intressant”.

Jag vill betona att detta är bara mina egna reflexioner och den som tar intryck av det jag skriver och handlar efter det gör så på egen risk. Informationen här är inte avsedd att vara rekommendationer för konkreta affärer, utan är bara teoretiska resonemang.