Valutor och fastigheter

I årtionden var ett sätt att finansiera fastighetsköp 80-20, dvs. 20 procent insats och 80 procent lån. Visst har många lagt ner mer, men 20 procent ansågs som minimum. Glädjande nog har saker förändrats.

Det finns nu ett dussin eller fler sätt att finansiera ett köp av fastighet, oavsett som ren investering eller primär bostad. En vanlig metod är att ha fler än ett lån, vanligen i form av topplån. Köparen sätter 5 procent, och lånar effektivt de övriga 15 procent på ett separat lån, vanligtvis till betydligt högre ränta.

Även om det är trevligt att investera mindre för samma egendom, är baksidan inte begränsad till den högre räntan på andra hypotekslån. Eftersom köparen inte uppfyller standarden om 20 procent lägsta, kräver långivaren nästan alltid PMI (privata försäkringar för hypotekslån). Avgifterna brukar bli stora.

Men det är teoretiskt möjligt att långivaren tar bort PMI-kravet efter att tillräckligt med betalningar gjorts. Men det sällan händer. I teorin, när lånet eller lånen har betalats så att LTV (loan-to-value ratio) är 80 procent – vanligen genom en kombination av att betala av den andra inteckningen och uppskattning av värdet på egendomen – kommer långivaren överväga att ta bort PMI-kostnaden från de månatliga betalningarna. Lånet refinansieras eller fastigheten säljs oftast innan det händer.

Den ambitiöse kan hitta andra finansieringskällor. När man funderar på egendom i ny utveckling, till exempel en planerad gemenskap eller nya bostäder i området, kommer utvecklarna ofta vara villiga att finansiera ett bostadslån för tidig köpare. Sådana lån är ofta tillgängliga på endast 5 procent av köpeskillingen.

Det verkligt vågade är att ”köpa” en fastighet och sedan sälja den, utan att äga den – åtminstone inte så länge. Det är möjligt att köpa en fastighet, upprätta ett avtal, och sedan sälja kontraktet för allt från $ 500 – $ 5,000 utan att någonsin ta besittning ens på papperet. Vinsterna är vanligen mindre, men kommer snabbare, även om affären kräver god kredit.

”Sub2″ är en annan form av kreativ finansiering. Det typiska för detta handlar om att ha en säljare som överlåter egendomen och lämnar den nuvarande inteckningen som den är. Du har aldrig lagligt tagit lånet, utan har helt enkelt börja göra utbetalningarna. Det finns många varianter på detta nya sätt att köpa en fastighet. Det rekommenderas ej för nybörjare.

Du kan finansiera investeringar i fastigheter genom att bilda ett kommanditbolag. Arrangemangen kan vara omfattande. I några lägger varje partner upp några procent av kostnaden, vanligen hälften, men ibland fördelas vinst enligt den ursprungliga procenten som var investerad. I vissa fall är det möjligt för en partner att investera pengar, medan den andra utför tjänster – såsom reparationer på ett ”renoveringsobjekt”. Affärer är lika skiftande som människor.

För dem med låga inkomster, eller militärtjänst eller andra särskilda omständigheter, kan olika statliga låneprogram finnas tillgängliga. Men de är vanligtvis begränsade till personer som avser att inneha egendomen.

Det är även möjligt att finansiera ett fastighetsköp med kreditkort, men det finns flera uppenbara nackdelar med denna metod. Bortsett från högre räntor, tittar långivaren på alla utestående skulder vid bedömning av lån till återstoden. Att ta ut ett förskott för att täcka ett underskott mellan de nödvändiga 5-20 procent betyder vanligtvis tummen ner.

Vänner, familj och andra källor till pengar brukar ses på samma sätt, såvida du inte kan bevisa för banken att pengarna är en gåva och inte bara lån.

Hypotekslångivare har sett allt! Försök inte att lura dem.

Jag vill betona att detta är bara mina egna reflexioner och den som tar intryck av det jag skriver och handlar efter det gör så på egen risk. Informationen här är inte avsedd att vara rekommendationer för konkreta affärer, utan är bara teoretiska resonemang.