Valutor och fastigheter

När det handlar om investeringar i fast egendom finns olika punkter längs skalan ”tittar bara” till ”dags att sälja”. Att skydda din investering sker på olika vis vid olika tillfällen.

När du letar efter egendom måste du samtidigt fundera över hur mycket likvida tillgångar du har redo, läget på den nuvarande marknaden, samt din erfarenhetsnivå av investeringar och deras många aspekter.

Den första lärdomen vid riskhanteringen är: känn lagen. Vare sig du är novis eller kunnig investerare med lång erfarenhet, finns inget som ökar riskerna för din investering mer än okunnighet om rättigheter och regler. Man behöver inte vara advokat, men förtrogenhet med deras verksamhet är ett måste.

Efter att ha undersökt den aktuella marknaden – vad finns till vilket pris och vad är den nuvarande nivån på köpintresset – krävs en bedömning av den sannolika framtiden. Fastighetsvärdet har ökat på de flesta marknader i flera år. Men med stigande räntor kan det inte förbli så för evigt. Ingen vet med säkerhet hur länge trenden kommer att fortsätta, men du kan vara uppmärksam på vissa tecken.

Är ekonomin i allmänhet fortfarande på uppgång? Är sysselsättningsutsikterna bra för de flesta? Hur frekventa är nybyggen av bostäder de senaste fem åren? Alla dessa och fler är bra indikatorer på om värdena mer sannolikt skall fortsätta stiga, plana ut, eller korrigeras.

När du har köpt en fastighet finns det flera sätt att minimera risken så att din investering inte går upp i tomma intet. Vid tidpunkten för köpet bör du investera i en stor handpenning. Överväg allvarligt minst 10%. Det skapar omedelbar rättvisa och man brukar få en lägre ränta.

Nivån på de inledande kostnaderna minskar din likviditet – du har mindre kontanter när affären är avslutad – men det finns få alternativ till lägre ränta, låg risknivå, och värdeökning i fastighetsinvesteringen.

När du tittar på finansieringsmöjligheter bör du fundera på hur länge du tänker behålla egendomen. ARMs (Adjustable Rate Mortgages) får du in med mindre kontanter och en relativt låg hastighet. Det finns 1 år ARMS, 5 år, till och med 7 år – siffran betyder hur länge den erbjudna nivån gäller, varefter långivaren anpassar den enligt gällande räntor.

Men om du tänker hålla egendomen längre än den inledande perioden, kan man se en attraktiv kurs klättra flera procentenheter. Såvida du inte säljer, eller har betalat betydande del inom denna tid, kan du råka ut för betydligt högre månadsbetalningar.

Samtidigt som ARM -räntan går upp rejält går fastighetsvärdet mot stabilisering eller t.o.m. minskning på grund av ränteuppgången. Din investering får dubbla törnar. Naturligtvis är det möjligt att räntorna går ner, men det är mindre vanligt och om finansiering sker vanligtvis mot fast ränta, i dessa fall.

Det finns försäkringsalternativ som kan täcka ökad betalning i sådana situationer, men om du betalar mer än ett par års premier blir de oftast ingenting värda. Bättre att använda extramedlen för att betala det grundläggande och göra fler än tolv årliga betalningar, eller betala mer per månad än minibeloppet.

Om du inte kan åstadkomma en stor initial delbetalning så överväg värdet av fortsatt uthyrning jämfört med skattelättnaden du får av att äga en fastighet som förvärvats med låg eller ingen handpenning.

Så investera så mycket du kan och gör minst en extra ersättning per år, och sikta mot fasta ränteinteckningar den minimitid du har råd med. En 15 års inteckning betalar sig snabbare då du lägger mindre på ränta. Det ökar din balans snabbare och oftast till lägre skattesats.

Fundera långsiktigt. Fastigheter är fortfarande en av de minst riskabla, högst betalda investeringsformerna.

Jag vill betona att detta är bara mina egna reflexioner och den som tar intryck av det jag skriver och handlar efter det gör så på egen risk. Informationen här är inte avsedd att vara rekommendationer för konkreta affärer, utan är bara teoretiska resonemang.