Risk med fastigheter 2
Investerarna har hårt liv. Stigande försäkringspriser, juridiskt ansvar, säkerhetsfrågor och högre ränta kanske inte ger alla tidig hjärtinfarkt, men man skulle kunna tro det. Riskhantering handlar om hur man kan sänka osäkerheter genom att handla på lämpligt sätt med dessa och andra stressfaktorer.
Sunt förnuft handlar i detta fall om att samla in mycket information om den lokala marknaden och den allmänna ekonomin utöver de närmare detaljerna om en intressant fastighet. Studera räntesiffrorna för nya hem, deras upplägg och förhållandet mellan nya och befintliga fastighetsförsäljningar. Fokusera på din lokala marknad (er) genom att titta på befintliga jämförelseuppgifter online, men prata också med andra lokala fastighetsägare om bekymmer och planer.
Vid nybyggen bör man hantera risk genom att se över efterfrågan i handelsområdet – demografiska aspekter och dagtida befolkning i kommersiella strukturer, till exempel. Titta också på platsens egenskaper och lokal konkurrens och regionala skillnader. Ta dig tid att ta reda på kommande miljökrav.
Var noga med att lägga undan det belopp som behövs för försäkring. Om minimal risk är ditt mål bör du hellre lägga för mycket på försäkring än för lite.
Gå in i en affär med högsta tillgängliga kapital. Sprid inte dina resurser. Låna lågt och undvik ARMs (Adjustable Rate Mortgages) såvida de inte är längre än tre år och du räknar med att sälja bra denna period. ARM kan ge högre risk. Räntor brukar stiga snabbare än de faller, på lång sikt.
Om du har en ARM och stigande månatliga betalningar sker på grund av räntehöjningar, samtidigt som marknadspriset sjunker (vilket snart kan vara fallet) så överväg att sälja. Även aktier måste säljas ibland under perioder med sjunkande priser. Kapitalbevarande är viktigt för långsiktiga investeringar, och en del av detta innebär att hålla sig flytande under en ”marknadssvängning”.
Vissa långivare kan låna mer än 100% av värdet på egendomen. Om du inte kan använda dessa extrapengar på ett sätt som kompenserar för ränta och andra avgifter, blir det en betungande skuld.
Ta dig tid att hitta pålitliga och kompetenta människor – nöj dig inte med gnälliga eller arroganta företag eller en opålitlig entreprenör. Tänk i termer av långsiktiga relationer. Allt annat kommer på sikt innebära ekonomiska förluster.
Risk kan spridas genom att bilda partnerskap eller genom samgående. Det tillåter dig att skilja personen från företagets tillgångar och skyddar dig i händelse av allvarlig nedgång. Men det finns gränser – du går inte automatiskt fri från skulder. Partnerskap kan dock stärka din position bara du hittar pålitliga och kompatibla personer.
Partners kan hjälpa till att fylla luckor i din kunskap och erfarenhet, ge ytterligare kapital och någon att bolla idéer med. Men välj noga. Skillnader i affärssyn kan leda till stagnation när det blir dags att agera. Kom ihåg att risk aldrig hamnar på nollnivå.
Jag vill betona att detta är bara mina egna reflexioner och den som tar intryck av det jag skriver och handlar efter det gör så på egen risk. Informationen här är inte avsedd att vara rekommendationer för konkreta affärer, utan är bara teoretiska resonemang.